2026년 9월 17일 갱신 — 보증금을 지키는 절차가 이 글에 빠져 있었습니다. 대항력·확정일자·반환보증·중개보수를 공식 출처와 함께 아래에 더했습니다.
외국인이 한국에서 집을 구할 때는 월세와 전세의 차이, 보증금 규모, 부동산 중개 방식, 계약서 확인 포인트를 먼저 이해해야 합니다. 이 글은 한국 집 구하기 과정에서 가장 많이 생기는 실수와 비용 이슈를 줄이기 위해 계약 절차와 주의사항을 실전 중심으로 설명합니다.
이 글에서 빠르게 확인할 내용
- 월세·전세·반전세의 차이와 선택 기준
- 부동산 방문 전 체크할 예산과 서류
- 계약서와 전입신고에서 놓치기 쉬운 포인트
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자주 묻는 질문
외국인도 전세 계약이 가능한가요?
가능하지만 보증금 규모와 체류 안정성, 임대인의 선호에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.
계약 전에 가장 먼저 확인할 것은 무엇인가요?
보증금 규모, 관리비, 계약 기간, 중개 수수료, 등기 정보 확인이 우선입니다.
1) 한국의 주요 임대 형태
월세
월세는 해외에서도 흔히 볼 수 있는 개념으로, 매달 일정 금액(월세)을 내고 거주하는 방식입니다. 계약 시 보증금을 내기도 하지만, 전세에 비해서는 상대적으로 보증금이 낮은 편입니다. 매달 나가는 비용은 부담일 수 있으나, 초기 목돈 부담이 적어 유학생이나 단기 거주자에게 선호도가 높습니다.
전세
전세는 한국에서만 볼 수 있는 독특한 임대 형태로, 매우 큰 보증금(집값의 60~80% 정도)를 집주인에게 맡기고 매달 내는 월세 없이 거주하는 방식입니다. 계약이 끝나면 보증금을 전액(또는 일부) 돌려받는데, 이를 통해 세입자는 거주 기간 동안 월세를 부담하지 않고, 집주인은 그 보증금을 다른 투자나 금융 상품으로 운용하는 구조입니다.
단점으로는 초기 자본이 매우 많이 필요하다는 점이 있습니다. 최근 부동산 가격 상승으로 전세 보증금이 매우 높아진 경우가 많아, 외국인 입장에서는 마련하기 쉽지 않을 수 있습니다. 한국인들도 전세자금 대출을 많이 활용합니다.
반전세
반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 보증금을 전세보다 상대적으로 적게 걸고, 일정 금액의 월세를 내는 방식입니다. 예를 들어 보증금을 어느 정도 높게 책정하면 월세가 줄어드는 구조가 됩니다. 전세 자금이 부족한 사람이 월세 부담을 줄이고 싶을 때 많이 선택합니다.
2) 원룸과 오피스텔의 차이
원룸
‘원룸’은 방 하나에 주방과 화장실이 갖춰진 구조를 뜻합니다. 주로 주택가나 대학가, 오피스텔 지역에 많이 분포하며, 면적이 작고 관리비가 비교적 저렴하기 때문에 1인 가구나 유학생에게 인기가 많습니다. 관리비가 따로 없거나 있어도 적은 편이며, 가전제품(에어컨, 세탁기 등)을 옵션으로 제공하는 원룸도 많아 ‘풀옵션 원룸’이라 부릅니다.
원룸의 가장 큰 장점은 임대료와 관리비가 저렴하다는 것이며, 단점으로는 방음이나 환기 같은 편의시설이 상대적으로 떨어질 수 있습니다.
오피스텔
오피스텔은 업무용+주거용으로 지어진 건물을 말하지만, 실제로는 대부분 ‘주거용’으로 사용되고 있습니다. 주차장, 보안 시스템, 엘리베이터, 헬스장 등 부대시설이 잘 갖춰진 곳이 많습니다. 일반 원룸에 비해 면적이 크고 구조가 다양하며, 복층 구조인 경우도 있습니다.
오피스텔의 장점은 도심 접근성, 다양한 편의시설, 보안이 꼽힙니다. 하지만 관리비가 높은 편이라는 단점도 있어서, 예산을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
3) 집 구하기 절차
1. 지역 선택
학교나 직장 위치, 교통 편의, 주변 환경 등을 고려해 거주하고 싶은 지역을 선정합니다. 한국에서는 지하철역 중심으로 생활권이 형성되는 경우가 많으니, 역과의 거리를 확인해보세요. 역세권이 편하지만 상대적으로 임대료가 높을 수 있습니다.
2. 부동산 중개소 방문
한국에는 부동산 중개소(부동산 에이전트)가 동네 곳곳에 자리하고 있습니다. 원하는 지역의 중개소를 방문해 예산, 방 크기, 선호 구조 등을 말하면, 조건에 맞는 매물을 소개받을 수 있습니다. 직접 발품을 팔며 여러 곳을 둘러보는 것이 좋습니다.
부동산 중개보수(수수료)는 계약 시 지급해야 하는데, 부동산 가격(매매 또는 전월세)에 따라 정해지는 법정 상한선이 있으므로 확인이 필요합니다.
3. 임대 계약 체결
마음에 드는 매물이 있다면 계약서를 작성합니다. 계약 시 계약금(계약 보증금)을 지불하고, 계약서에 조건(전세, 월세, 반전세, 입주 날짜 등)을 명시합니다. 잔금일(입주일)에는 나머지 보증금 혹은 월세 등을 납부합니다.
계약 시 집주인의 신분과 등기부등본을 꼭 확인해, 해당 매물이 집주인 명의가 맞는지, 혹은 담보로 잡혀 있지는 않은지 꼼꼼히 살펴야 합니다.
4. 입주 및 전입신고
입주일에 맞춰 집에 들어가면, 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 거주지 관할 주민센터에서 진행하며, 주민센터에 방문해 외국인등록증과 임대차 계약서를 제시하면 됩니다. 전입신고를 해야 확정일자를 받거나, 향후 주소지 기반 혜택(예: 각종 행정서비스, 은행 거래 등)을 받기 쉬워집니다.
4) 계약서 작성 시 주의사항
- 임대 기간: 일반적으로 2년이 기본 계약 기간이지만, 상황에 따라 단기로 계약할 수 있는 매물도 있습니다.
- 보증금 반환 시점: 전세나 반전세를 할 경우, 계약 만료 시 보증금을 돌려받는 조건을 정확히 명시해야 합니다.
- 수리 책임: 파손이나 고장 시 누가 비용을 부담할지도 미리 합의해두면 좋습니다(예: 기본적인 수리는 세입자 부담, 구조적 결함은 집주인 부담).
- 공동계약: 두 명 이상이 공동으로 계약하는 경우 책임 범위나 배분 방법을 명확히 해두어야 합니다.
5) 추가 팁
부동산 앱 활용
직접 부동산 중개소에 찾아가기 전, 직방, 다방, 한방 같은 부동산 앱을 통해 매물 정보를 미리 검색해보는 것도 좋습니다. 사진과 가격, 구조 등을 확인할 수 있으나, 실제 방문 시 느낌이 다를 수 있으니 꼭 현장답사를 하셔야 합니다.
하우스 쉐어링 & 코리빙
초기 비용을 줄이고, 외국인이나 한국인 친구들과 함께 지내며 문화를 나누고 싶다면 쉐어하우스나 코리빙도 고려할 만합니다. 공동 거실, 주방을 쓰는 대신 개인 방을 제공하기 때문에, 비교적 월세가 저렴하고 친구를 사귀는 기회가 많습니다.
계약서 번역
한국어가 익숙하지 않다면, 영문 계약서를 제공하는 부동산 중개소나 번역 서비스를 이용하세요. 계약서는 법적 효력이 있으므로, 내용을 정확히 이해해야 합니다.
글을 마치며
한국에서 집을 구하는 과정은 처음 접하는 외국인에게 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 전세라는 독특한 제도, 지역별로 천차만별인 임대료, 한국어로 된 계약서, 중개보수 제도 등 낯선 요소가 많기 때문입니다. 그러나 부동산 중개소와 온라인 플랫폼을 잘 활용하고, 전입신고와 확정일자, 등기부등본 등 필수 절차를 꼼꼼히 챙긴다면 안전하게 집을 구할 수 있습니다.
원룸, 오피스텔, 전세, 월세 등 다양한 선택지 중 나의 예산, 기간, 위치, 라이프스타일에 맞는 방식을 선택하면 됩니다. 물론 쉽지 않은 과정이지만, 성공적으로 집을 구한 뒤에는 더 편안하고 안정적인 한국 생활을 누릴 수 있을 것입니다. 부디 이 글이 여러분의 ‘한국에서의 새로운 보금자리’를 찾는 여정에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.
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보증금을 지키는 첫 단계 — 대항력
계약서에 도장을 찍었다고 보증금이 지켜지는 것이 아닙니다. 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 바뀌었을 때 “나는 이 집의 임차인이다”라고 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘을 대항력이라고 합니다. 이게 없으면 나가라는 말에 나가야 하고 보증금도 받기 어려워집니다.
대항력은 두 가지가 모두 갖춰져야 생깁니다 — 집에 실제로 들어가 사는 것(인도)과 주민등록입니다. 그리고 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 이사한 날 바로가 아닙니다. 하루 차이로 순위가 갈릴 수 있으니 이사 당일에 신고를 마치는 것이 중요합니다.
외국인은 주민등록이 없는데 어떻게 하나
여기가 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록을 대신합니다. 대법원이 정면으로 판단했습니다.
“외국인 또는 외국국적동포가 … 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다.”
— 대법원 2016년 10월 13일 선고 2014다218030, 218047 판결
판례만 그런 것이 아니라 법이 직접 규정하고 있습니다. 「출입국관리법」 제88조의2 제2항입니다.
“이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다.”
즉 이사한 날 관할 출입국·외국인관서나 시·군·구에 체류지 변경신고를 하면 한국인의 전입신고와 같은 효력이 생깁니다. 주민센터 전입신고를 하려다 막히는 경우가 있는데, 그쪽을 기다릴 필요가 없습니다. 외국인이라서 불리한 구조가 아닙니다.
가족이 있다면 카드가 하나 더 있습니다
같은 판결이 하나를 더 짚었습니다. 대항력의 요건인 등록은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 등록도 포함됩니다.
실제 사건이 그랬습니다. 캐나다 영주권자가 아파트를 빌려 들어가 살면서 거소이전신고를 했고, 캐나다 국적인 배우자와 딸이 국내거소신고를 마쳤습니다. 대법원은 동거 가족의 국내거소신고만으로도 임차인이 대항력을 취득했다고 판단했습니다.
계약자 본인의 신고가 사정상 늦어지는 상황이라면, 함께 사는 가족 중 한 명이라도 먼저 신고해 두는 것이 보증금을 지키는 방법이 됩니다.
집주인이 신고하지 말라고 하면
드물지 않게 겪는 일이고, 집주인의 걱정 자체는 근거가 있습니다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아 두면 과세관청이 그 오피스텔을 ‘주택’으로 보는 정황증거가 됩니다. 실제로 이 때문에 일시적 2주택 비과세를 잃고 양도소득세를 추징당한 임대인들이 행정소송에서 잇달아 패소했습니다.
그렇더라도 답은 분명합니다. 전입신고는 「주민등록법」 제16조에 따른 임차인의 법정 의무이고, 집주인의 동의를 받아야 하는 일이 아닙니다. 집주인의 세금 문제는 집주인이 감수할 사업상 위험이지, 임차인이 보증금 전액을 걸고 바꿔 줄 일이 아닙니다.
‘전입신고를 하지 않는다’는 특약을 요구하는 집은 계약하지 마십시오. 그 특약이 법적으로 무효인지는 대법원이 정면으로 판단한 적이 없어 단정할 수 없습니다. 다만 확실한 것은, 그 조건을 받아들이는 순간 보증금을 지킬 수단이 사라진다는 것입니다. 조건을 거는 집이 있다면 다른 집을 보는 편이 낫습니다.
확정일자는 따로 받아야 합니다
체류지 변경신고로 대항력이 생겼다고 끝이 아닙니다. 대항력은 “나는 임차인이다”라고 주장하는 힘이고, 확정일자는 경매 배당에서 순위를 잡는 장치입니다. 둘은 별개이고 둘 다 있어야 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다.
확정일자는 계약서에 “이 날짜에 이 계약서가 존재했다”는 도장을 받는 일입니다. 받을 수 있는 곳이 법에 정해져 있습니다 — 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 지원, 등기소, 공증인입니다 (주택임대차보호법 제3조의6).
비용은 크지 않습니다. 오히려 몰라서 안 하는 경우가 많습니다.
| 항목 | 비용 |
|---|---|
| 확정일자 부여 | 600원 (계약증서 4장 초과 시 초과 4장마다 100원) |
| 전월세신고로 갈음 | 따로 낼 필요 없음 — 신고 대상 계약은 신고 접수로 확정일자가 부여됩니다 |
| 전자계약으로 확정일자 신청 | 면제 |
| 등기부등본 인터넷 열람 / 발급 | 700원 / 1,000원 |
| 체류지 변경신고 | 무료 |
순서가 중요합니다. 이사(인도) · 체류지 변경신고 · 확정일자를 같은 날 마치는 것이 가장 안전합니다. 대항력은 신고한 다음 날 0시부터 생기는데, 그 사이에 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 앞순위가 됩니다. 하루 차이로 보증금을 잃는 일이 실제로 일어납니다.
보증금이 작다면 더 강한 보호가 있습니다 — 최우선변제
집이 경매로 넘어가면 보통은 순위대로 배당받습니다. 그런데 보증금이 일정 금액 이하인 임차인에게는 은행 근저당보다도 먼저 일정액을 받아 가는 권리를 줍니다. 보증금이 크지 않은 임차인일수록 강한 제도입니다.
| 지역 | 보증금이 이 금액 이하일 것 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) 세종 · 용인 · 화성 · 김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외) 안산 · 광주(경기) · 파주 · 이천 · 평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
두 칸을 같이 봐야 합니다. 왼쪽은 관문이고 오른쪽은 금액입니다. 서울에서 보증금이 1억 7,000만원이면 관문(1억 6,500만원)을 넘어 이 제도를 아예 못 씁니다. 1억 6,000만원이면 관문을 통과해 5,500만원을 먼저 받습니다. 보증금 전액이 아니라 정액이라는 점도 중요합니다. 나머지는 순위대로 배당받습니다.
다만 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 그리고 한 집에 임차인이 여럿이면 그 1/2 안에서 비율대로 나눕니다. 다가구주택처럼 한 건물에 세대가 많은 곳이 불리해지는 이유입니다.
확정일자는 필요 없습니다
잘못 알려진 부분입니다. 최우선변제의 요건은 집에 들어가 사는 것과 주민등록이고, 확정일자는 조문에 없습니다. 확정일자가 필요한 것은 순위에 따라 배당받는 일반 우선변제권 쪽입니다.
외국인도 당연히 대상입니다. 앞에서 본 대로 「출입국관리법」 제88조의2 제2항이 외국인등록과 체류지 변경신고를 주민등록·전입신고로 갈음하므로, 실제 거주 + 외국인등록 + 체류지 변경신고면 요건이 채워집니다. 다만 경매개시결정 등기 전에 갖춰 두어야 합니다.
기준은 내 계약일이 아니라 등기부의 근저당 설정일입니다
가장 많이 놓치는 대목입니다. 위 금액은 2023년 2월 21일부터 적용되는데, 적용 기준은 내가 계약한 날이 아닙니다. 시행령 부칙이 “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”고 정하고 있습니다.
최우선변제는 은행의 순위를 깨고 앞지르는 제도이므로, 은행이 근저당을 잡을 당시에 예측할 수 있었던 금액까지만 양보시키는 구조입니다. 그래서 등기부 을구의 근저당권 설정일을 봐야 합니다.
| 등기부 을구의 근저당 설정일 | 적용되는 금액 |
|---|---|
| 2023년 2월 21일 이후 | 위 표 그대로 |
| 2023년 2월 21일 이전 | 그 근저당권자와의 관계에서는 더 낮은 옛 금액 |
집을 보러 갈 때 등기부등본을 떼어 을구부터 보십시오. 근저당이 얼마나, 언제 잡혀 있는지가 보증금을 돌려받을 수 있는지를 좌우합니다.
전월세신고 — 하면 확정일자가 자동으로 붙습니다
잘 안 알려진 제도인데 외국인에게는 특히 중요합니다. 일정 규모 이상의 임대차는 계약일부터 30일 이내에 신고해야 하는데, 신고를 접수하면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 주민센터에 따로 가지 않아도 된다는 뜻입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 주택 임대차 |
| 기한 | 계약 체결일부터 30일 이내 |
| 누가 | 원칙은 공동신고. 다만 서명·날인된 계약서를 한쪽이 제출하면 공동신고로 봅니다 — 임차인 혼자 할 수 있습니다 |
| 효과 | 신고 접수 시 확정일자 부여로 간주(계약서를 제출한 경우) |
| 미신고 | 과태료 2만원~30만원(지연 기간·금액에 따라). 거짓 신고는 100만원 |
외국인에게는 함정이 하나 있습니다
한국인은 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다. 그런데 그 조문이 “「주민등록법」에 따라 전입신고”라고 적혀 있습니다.
외국인은 주민등록법상 전입신고를 할 수 없습니다. 체류지 변경신고가 대항력 요건은 갈음하지만, 이 의제 조항까지 미치는지는 문언상 분명하지 않고 확정 해석도 찾지 못했습니다.
그래서 이렇게 하십시오. 체류지 변경신고와 별개로 임대차 신고를 직접 하거나, 주민센터에서 확정일자를 따로 받으십시오. “신고했으니 확정일자도 됐겠지” 하고 넘어가면 우선변제권이 없는 채로 지내게 될 수 있습니다. 확인되지 않는 영역이므로 둘 다 해 두는 편이 안전합니다.
체류지 변경신고는 15일 이내입니다
기한을 헷갈리기 쉽습니다. 외국인등록증 소지자는 전입한 날부터 15일 이내이고, 위반하면 100만원 이하의 벌금입니다. 과태료가 아니라 벌금입니다.
재외동포의 국내거소 이전신고는 14일로 다릅니다. 정부 안내 페이지 중에도 외국인등록증 기한을 14일로 적어 둔 곳이 있는데 법령 기준은 15일입니다. 신고는 새 체류지의 주민센터·시군구청·출입국관서에서 하고 하이코리아 전자민원으로도 됩니다. 수수료는 없습니다 (출입국관리법 제36조).
계약 전에 쓸 수 있는 권리 두 가지
① 집주인의 세금 체납을 확인할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의7은 계약 체결 시 임대인이 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 정합니다. 더 강한 것도 있습니다 — 보증금이 1천만원을 넘으면 계약 체결 후 임대차 시작일까지는 임대인 동의 없이도 미납 국세와 지방세를 열람할 수 있습니다. 체납 세금이 보증금보다 먼저 가져가는 경우가 있어 반드시 확인해야 합니다.
② 계약서를 무료로 검토받을 수 있습니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제11조는 전세피해지원센터가 계약을 체결하려는 사람에게 등기부 권리관계 분석과 임대차계약서 문구 검토를 해 주도록 정하고 있습니다. 피해를 입은 뒤가 아니라 계약 전에 쓸 수 있는 권리인데 거의 알려져 있지 않습니다. 한국어 계약서가 부담스럽다면 서명 전에 이용해 보십시오.
보증금을 못 받고 이사해야 한다면
계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 이사하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그 집에 더 이상 살지도, 등록되어 있지도 않게 되기 때문입니다. 이걸 막는 제도가 임차권등기명령입니다.
법원에 신청해 임차권등기를 마치면 그 뒤에는 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이미 취득한 순위도 그대로입니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3).
그리고 계약 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 계속되는 것으로 봅니다(제4조②). 집주인이 “계약 끝났으니 나가라”고 해도 보증금을 받기 전까지는 그렇지 않습니다.
등기부는 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 잔금 치르는 날 다시 한 번 떼어 보십시오 — 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 잡히는 경우가 있습니다.
보증금을 떼이지 않으려면 — 반환보증
대항력과 확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 때 순위를 잡는 장치입니다. 순위가 높아도 집값이 모자라면 못 받습니다. 그래서 하나가 더 있습니다 — 전세보증금반환보증입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 주고 집주인에게 청구합니다.
외국인도 가입됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 안내에 “개인, 법인, 외국인도 보증가입이 가능합니다”라고 명시돼 있습니다 (HUG 전세보증금반환보증). 자기는 안 되는 줄 알고 시도조차 하지 않는 경우가 많은데, 그럴 이유가 없습니다.
가입하려면 무엇이 필요한가
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 전입신고와 확정일자 | 그 집에 실제로 살면서 둘 다 받아 두어야 합니다. 앞에서 설명한 체류지 변경신고와 확정일자가 여기서도 전제가 됩니다 |
| 보증금 상한 | 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하 |
| 계약 기간 | 1년 이상 |
| 계약서 | 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서일 것 |
| 신청 기한 | 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전. 2년 계약이면 1년 안에 신청해야 합니다 |
| 대상 주택 | 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구·다중, 주거용 오피스텔. 오피스텔은 계약서나 확인·설명서에 ‘주거용’ 표기가 있어야 합니다 |
신청 기한을 놓치는 경우가 많습니다. 이사하고 정신없이 지내다 보면 1년이 금방 갑니다. 계약 직후에 바로 신청해 두는 편이 안전합니다.
얼마나 드나
보증료는 이렇게 계산합니다 — 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365.
| 보증금액 | 주택 유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 그 밖 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% | |
| 1억 초과~2억 이하 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 그 밖 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% | |
| 2억 초과~5억 이하 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 그 밖 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% | |
| 5억 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 그 밖 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
계산해 보면 서울 아파트 전세 2억원, 부채비율 70% 이하, 2년 계약이면 2억 × 0.102% × 730÷365 = 40만 8천원입니다. 2년치이니 연 20만원 남짓입니다. 보증금 2억을 지키는 비용으로 보면 판단이 쉬워집니다.
HUG 말고 다른 곳도 있습니다 — 요율이 더 낮습니다
반환보증은 한 곳만 있는 것이 아닙니다. 한국주택금융공사(HF)의 일반전세지킴보증도 같은 일을 하는데 보증료율이 더 낮습니다.
| 기관 | 보증료율 | 보증 한도 |
|---|---|---|
| HF 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 | 연 0.04%~0.18% LTV 70% 이하 0.04% · 70~80% 0.11% · 80~90% 0.18% | 7억원(서울·경기·인천 외 지역은 5억원) 또는 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액 중 적은 쪽 |
| HUG 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 | 연 0.097%~0.211% 보증금 구간·주택유형·부채비율에 따라 | 주택가격 × 90% − 선순위채권. 수도권 7억 / 그 밖 5억 이하 |
같은 보증금이라도 요율 차이가 큽니다. 전세 2억원 2년 계약이면 HUG 는 약 40만 8천원인데, HF 의 낮은 구간(연 0.04%)에 해당하면 16만원 수준입니다. 두 곳 모두 조건을 확인해 보고 고르는 편이 낫습니다. 다만 가입 요건과 심사 기준이 서로 달라 아무 쪽이나 되는 것은 아닙니다. HF 는 보증료를 누가 부담하는지 안내에 명시돼 있지 않아, 신청 전에 직접 확인하십시오.
할인받을 수 있는 경우
외국인 독자에게 해당할 수 있는 항목이 있습니다. 다문화가구 40% 할인입니다 — 한국 국적자의 배우자가 결혼이민자이거나 귀화 국적취득자인 경우, 또는 한국 국적 배우자가 있는 신청인이 결혼이민자·귀화 국적취득자인 경우입니다. 결혼이민(F-6) 체류자격이라면 확인해 볼 만합니다. 위 예시에 적용하면 40만 8천원이 24만 4,800원이 됩니다.
그 밖에 연소득 5천만원 이하 가구 60%, 신혼부부·다자녀·장애인·고령자 가구 40% 할인이 있고, 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약하면 3% 추가 할인이 붙습니다. 사회배려계층 할인끼리는 중복되지 않습니다. 보증료는 연말정산 세액공제 대상이기도 합니다(보증금 3억원 이내).
혼동하기 쉬운 점 하나. 지자체가 하는 보증료 지원사업과 보증 가입은 다른 이야기입니다. 서울시 보증료 지원사업은 외국인이 대상에서 빠지지만, HUG 보증에 가입하는 것 자체는 외국인도 됩니다. 지원금을 못 받는다고 가입까지 포기하지 마십시오.
중개수수료는 얼마까지 낼 수 있나
부르는 대로 주는 것이 아닙니다. 법으로 상한이 정해져 있습니다. 「공인중개사법」이 국토교통부령으로 전국 상한을 정하고, 시·도 조례가 그 범위 안에서 실제 한도를 정합니다. 조례는 상한을 낮출 수는 있어도 높일 수는 없습니다.
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세는 보증금으로 환산해서 계산합니다
월세 계약의 ‘거래금액’은 보증금이 아닙니다. 시행규칙이 계산식을 정해 두었습니다.
거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
다만 이렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70) 으로 다시 계산합니다.
| 계약 조건 | 거래금액 | 임차인이 내는 상한 |
|---|---|---|
| 보증금 500만 · 월세 40만 | 500만 + (40만×70) = 3,300만 100을 곱하면 4,500만으로 5천만 미만이라 70으로 다시 계산 | 16만 5천원 |
| 보증금 1,000만 · 월세 50만 | 1,000만 + 5,000만 = 6,000만 | 24만원 |
| 보증금 2,000만 · 월세 90만 | 2,000만 + 9,000만 = 1억 1,000만 | 33만원 |
| 전세 3억 (월세 없음) | 3억 | 90만원 |
부가가치세를 빼고 계산하면 창구에서 금액이 달라집니다. 중개용역은 부가가치세 과세대상이라 위 금액에 세금이 붙습니다. 중개사무소가 일반과세자면 10%가 가산됩니다 — 30만원이면 33만원입니다. 간이과세자는 실무상 4% 정도로 청구되는데, 이건 부가가치율 40%를 적용한 계산에서 나온 관행이지 법이 4%를 청구하라고 정한 것은 아닙니다. 계약 전에 사업자등록증으로 일반과세자인지 간이과세자인지 확인하면 금액을 미리 알 수 있습니다.
‘실비’는 중개보수와 다른 항목입니다. 등기부등본 발급 같은 권리관계 확인 비용인데, 영수증을 첨부해야 청구할 수 있고 원칙적으로 임대인에게 청구합니다. 임차인에게 실비 명목으로 큰 금액을 요구한다면 근거를 물어보십시오.
오피스텔은 요율이 다릅니다
건축법상 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설입니다. 그래서 중개보수도 주택 표를 쓰지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 임대차 0.4% 고정이고 한도액이 없습니다. 이 요건을 못 갖추면 0.9% 이내가 적용됩니다.
| 같은 조건 | 주택(빌라·원룸) | 오피스텔 85㎡ 이하 |
|---|---|---|
| 보증금 500만 · 월세 40만 | 16만 5천원 (0.5%, 한도 20만) | 13만 2천원 (0.4%) |
| 전세 3억 | 90만원 (0.3%) | 120만원 (0.4%, 한도 없음) |
주의할 점 하나. 적용되는 조례는 매물이 있는 곳이 아니라 중개사무소가 있는 곳 기준입니다. 경기도 매물을 서울 중개사무소에서 계약하면 서울시 조례가 적용됩니다.
표의 금액은 상한이고, 실제 금액은 그 안에서 협의해 정합니다. 법 조문이 직접 “협의하여 결정한다”고 적고 있습니다 (공인중개사법 제32조). 깎아 달라고 말하는 것이 규정 위반이 아니라는 뜻입니다.
상한을 넘겨 받는 것은 처벌 대상입니다. 「공인중개사법」 제33조는 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도” 법정 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지하고, 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다. 표의 금액을 넘는 요구를 받았다면 근거를 물어볼 수 있는 자리입니다.
직접 계산해 보려면 서울시가 운영하는 부동산 중개보수 계산기를 쓰면 됩니다. 보증금과 월세를 넣으면 위 환산식이 그대로 적용된 금액이 나옵니다. 중개보수는 시·도 조례 사항이라 전국 공용 계산기는 없고 시·도별로 제공됩니다.
계약 조항과 보증금 반환 절차는 외국인 한국 주거 가이드에서, 원룸·오피스텔·빌라·고시원의 차이는 한국 체류를 위한 주거 형태 안내에서 이어서 보실 수 있습니다.
보증금을 보내려면 계좌가 먼저 필요하고, 반대로 계좌를 열 때 목적 증빙서류로 임대차계약서를 쓰기도 합니다. 계좌가 아직 없다면 외국인 한국 은행 계좌 개설 완전 가이드를 먼저 보십시오.
보증금을 안 돌려줄 때 어디로 가나
소송 전에 쓸 수 있는 절차가 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회입니다. 보증금 반환, 계약 갱신·해지, 차임 증감, 수선 의무 같은 분쟁을 다룹니다. 국적 제한은 없습니다.
| 계열 | 연락처 | 비고 |
|---|---|---|
| 한국부동산원 · LH | 1644-5599 (평일 09:00~12:00, 13:00~17:30) | 전국 12개소. 대표번호로 연결됩니다 |
| 대한법률구조공단 | 서울 02-6941-3430 · 수원 031-8007-3430 · 대전 042-721-3430 대구 053-710-3430 · 부산 051-711-3430 · 광주 062-710-3430 | 6개 지부. 관할이 나뉘어 있습니다 |
수수료는 조정 대상 금액에 따라 1만원부터 10만원까지입니다. 소액임차인으로 우선변제 대상이거나 기초생활수급자, 한부모가족 보호대상자라면 면제됩니다.
다만 한계를 알고 가십시오. 조정안을 받고 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 그리고 조정이 성립해도 바로 강제집행이 되는 것은 아닙니다. 양측이 ‘강제집행을 승낙한다’는 취지로 합의하고 그 내용이 조정서에 적힌 경우에만 판결 없이 집행할 수 있습니다. 임대인이 “조정에 응하지 않겠다”고 통지하면 신청이 각하됩니다. 피신청인은 통지받은 날부터 7일 이내에 응할 의사를 알려야 하는데, 무시하거나 거부하면 조정 절차가 시작되지도 않습니다. 그때는 소송이나 지급명령으로 가야 합니다.
통역이 필요하다면 조정위원회에 다국어 안내가 있는지는 확인되지 않았습니다. 법무부 외국인종합안내센터 1345(20개 언어, 3자 통역)를 함께 쓰는 편이 현실적입니다. 법률 상담 자체는 대한법률구조공단 132에서 받을 수 있습니다.
한국어가 어려울 때 전화할 곳
| 창구 | 연락처 | 무엇을 해 주나 |
|---|---|---|
| 서울외국인주민센터 | 02-2229-4900 | 주거·부동산 전문상담 — 임대차 계약, 보증금 반환, 주거분쟁, 경매까지. 월요일 14:00~17:00 대면, 예약 필수, 다국어 통역. 무료 |
| 같은 센터 언어별 직통 | 중국어 02-2229-4911 · 영어 4912 · 베트남어 4914 · 몽골어 4915 러시아어·우즈베크어 4916 · 우르두어 4913 | 일반상담에 주거가 포함됩니다 |
| 법무부 외국인종합안내센터 | 1345 | 20개 언어, 평일 09:00~22:00(18시 이후는 한·영·중). 3자 통역 — 조정위원회·구청에 전화할 때 통역을 붙여 줍니다 |
| 서울글로벌센터 | 02-2075-4180 | 부동산 분야 전문가 컨설팅을 예약제로 운영합니다 |
| 대한법률구조공단 | 132 | 법률 상담 |
1345 의 성격을 알아 두면 헛걸음이 줄어듭니다. 여기는 임대차 분쟁을 직접 판단해 주는 곳이 아니라 통역을 붙여 주는 창구입니다. 답을 얻을 곳은 조정위원회나 법률구조공단이고, 1345는 그곳과 통화할 때 언어를 이어 줍니다. 처음부터 답을 기대하고 걸면 실망합니다.
주거 문제로 가장 직접적인 곳은 서울외국인주민센터입니다. 상담 내용에 “임대차 계약, 보증금반환, 주거분쟁, 매매, 경매 등 주거관련 고충”이라고 명시돼 있고 다국어 통역이 붙습니다. 다만 월요일 오후만 운영하고 예약이 필요합니다.
2026년 9월 기준 법령과 공공기관 안내를 확인해 작성했습니다. 요율과 한도는 바뀔 수 있으니, 계약 전 해당 기관에서 본인 조건으로 한 번 더 확인하십시오.
